拥抱房地产的草根时代

——“深10条”的六大看点

天地纵横（广东）专业机构    李 霖

    房地产历来是豪强的俱乐部、名利的角力场。老百姓几乎耗尽一生积蓄，养肥了一批又一批的地产新贵，最终却沦落为“房奴”这样一个弱势群体；而有钱有势的开发商不单垄断了产品、价格等市场要素；也把持着房地产产业的话语权，直到6月20日下午，包含10项具体规定的深圳版“国6条”实施细则（下称“深10条”）的出台。

“深10条”的历史意义在于：她破天荒地以维护平民利益、确保百姓居住这一基本人权为立足点和出发点；真刀实枪地以抑制房价为切入点；并且史无前例地从政策上、组织上营造保障机制为支撑点确保房地产新政的推进。据此，人们有理由相信：“房奴”翻身得解放！深圳房地产迈进“草根”时代！！

“深10条”的看点之一在于对房价痛下杀手，使泡沫遁形。由于明确了“90平方米以下套型”必须严扣单个项目而非片区或总量，近100个6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目被迫修改规划，此举至少可挤掉深圳房价15%-20%的泡沫，房价有望在几个月内回落到一个合理的价位！事实上在上周内，深圳市规划局共接受商品住宅审批案14宗，其中11宗因为不符合“70%”要求而未获批准，未获批准项目比例创下新高。

“深10条”的看点之二在于标本兼治。深圳决定在今后3年至5年内，适度增加住宅用地供应规模，进一步调整住房供应结构，适当提高房地产开发强度；保证针对普通百姓特别是中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和公共租赁住房(含廉租住房)的用地供应不低于年度居住用地供应总量的70%；全市每年土地出让净收益的10%用于公共租赁住房(含廉租住房)建设；经济适用房自合同签订之日起5年内不得转让；逐步建立全市公共住房保障体系；同时停止别墅类房地产开发项目供地和办理相关用地手续。

“深10条”的看点之三在于对囤积（土地、商品房）居奇的开发商穷追猛打。长期以来，国家对房地产的宏观调控屡兴屡废，由于“药力”不足、“药性”不强，多轮调控效果差强人意，反而增强了开发商“耐药性”和“抗药力”。本次“新六条”出台后，不少自持已获“调控免疫力”的开发商并未太在意。“封地晚开”、“捂盘迟售”，一心盘算着躲过风头，回头依然我行我素，资深地产人的这些在历次宏观调控屡试不爽的“拖字诀”秘笈，这次却在深圳遭遇迎头痛击：“深10条”加大对闲置土地的处置力度，明确规定对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4,且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置……深圳此举击中了楼市“死穴”，保证了调控效果可以走得更远。

　　“深10条”的看点之四在于疏导有术。供需影响价格，深圳要求严格执行年度旧城旧村拆迁改造计划，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，严格控制被动性住房需求；进一步打击违法建设和违法占地行为，全面遏制新建、抢建违法建筑，建立违法建筑动态监管体系和长效管理机制，营造良好的房地产市场环境。与此同时，进一步完善房地产市场信息系统和信息发布机制。加强对房地产市场调控政策的宣传；要求各新闻媒体要全面、客观、公正地报道房地产市场情况，合理引导消费需求。

　　立足长远，深圳要求全面开展全市住宅与房地产业持续健康发展的重大战略、策略研究；研究制定全市住房发展战略，全面开展住房状况调查，加强住房保障制度研究，加强房地产市场法制建设，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制，不断提高房地产市场宏观调控的效率。

“深10条”的看点之五在于严字当头，保障有力。通知要求“各区人民政府、各有关部门应把加强房地产市场引导和调控作为重要工作内容，切实负起责任。市政府将组成督察组，对各区、各有关部门2005年以来落实国家关于房地产市场调控政策的情况进行集中检查。对宏观调控政策落实不到位的部门，要追究责任，通报批评，并限期整改。”

为保证力度，市政府还制定了贯彻落实“15条”的《职责任务分解表》，将上述内容在各相关部门之间进行任务分解，确保政策落到实处。副市长刘应力出任房地产市场调控小组组长，市监察局、法制办等也出现在调控责任名单中。与以往相比，涉及部门范围大大拓宽。据悉，最近深圳一些大型房企已开始被查账，查账者为中央部门级别。这说明政府这次态度比较认真，一些房地产的大案要案即将浮出水面。

“深10条”的看点之六在于“头羊”角色，引发骨牌效应。在全国各地实施细则混沌未开，情势不明朗的关键时刻，中国商品房的诞生地深圳，率先颁布《深10条》，再次扮演了“排头兵”的角色。《深10条》石破天惊，引发了业界的运营地震；扑灭了楼市的投资火山；掀起了“房奴”的置业海啸！必将在全国范围内产生“多米诺骨牌效应”，对全国“房奴”解放的推动作用不可磨灭！

《深10条》的影响将是历史性的，其价值将远远超出深圳一城一池之外。在很多行业，“顾客是上帝”是接近真实的写照，但这句已喊了几十年的口头禅至少在房地产还没有变成现实！《深10条》把保护置业者的利益提升到高于开发商利益的史无前例的高度，不动产投资开发长期以开发商为主导的坚冰被一举打破。这与此前施恩于浪民的“救助政策”和反哺于农民的“免税政策”一样，都是人本主义的并蒂之花！它的出现，使人们对“草根利益”有了想象空间。值得期待，值得推广！

宕开来看，《深10条》仍未能避免其局限性。资本的逐利本能引发社会投资寻求资本出路，但不通畅的投资渠道、股市的长期低迷又迫使巨额的居民余款大多选择房地产市场。《深10条》把庞大的社会闲散资金“堵”在房地产门外；却没有指明它们的“安全出口”。“穷则愁钱，富则求安”，中国老百姓深知赚钱不容易，对余钱的保管使用小心翼翼。不买房投资，资金是安全了，但“钱生钱”的合理愿望落空了，储蓄的那点利息是满足不了老百姓“后小康”时代的要求的。这一点，于“先富起来”的中产阶级尤甚。因此，如何戒“堵”用“引”，多设置投资平台，让社会闲散资金既能吃到回报“馅饼”，又规避投资“陷阱”，仍是关系到楼市乃至社会长治久安的大事，考验着国家和有关部门的执政智慧……

即便如此，房地产的“草根时代”，虽然是迟来的爱，但毕竟来了，值得我们盛情握手、深情拥抱、热情参与、真情维护！如同《春天的故事》，同样发生在深圳的《夏天的故事》，使人们有理由相信：“房奴”的居住梦，将籍此，走进新时代！